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        31

        2023

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        03

        兩部門推進“帶押過戶”:推動住宅類不動產率先實現

        作者:


               中新經緯3月30日電 據自然資源部網站30日消息,自然資源部、銀保監會發布《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》,其中明確,要推動住宅類不動產率先實現,并逐步向工業、商業等類型不動產拓展。

          根據通知,為貫徹中央經濟工作會議精神,落實黨中央、國務院扎實穩住經濟一攬子政策措施的有關要求,在地方實踐的基礎上,自然資源部和銀保監會決定深化不動產登記和金融便民利企合作,協同做好不動產“帶押過戶”,進一步提升便利化服務水平,降低制度性交易成本,助力經濟社會發展。

          通知要求,一是以點帶面,積極做好“帶押過戶”。

          “帶押過戶”是指依據《民法典》第四百零六條“抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的,按照其約定”的規定,在申請辦理已抵押不動產轉移登記時,無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記,即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續,實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

          “帶押過戶”主要適用于在銀行業金融機構存在未結清的按揭貸款,且按揭貸款當前無逾期。根據《自然資源部關于做好不動產抵押登記工作的通知》(自然資發〔2021〕54號),不動產登記簿已記載禁止或限制轉讓抵押不動產的約定,或者《民法典》實施前已經辦理抵押登記的,應當由當事人協商一致再行辦理。各地要在已有工作的基礎上,根據當地“帶押過戶”推行情況、模式及配套措施情況,深入探索,以點帶面,積極做好“帶押過戶”。要推動省會城市、計劃單列市率先實現,并逐步向其他市縣拓展;要推動同一銀行業金融機構率先實現,并逐步向跨銀行業金融機構拓展;要推動住宅類不動產率先實現,并逐步向工業、商業等類型不動產拓展。實現地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋,常態化開展“帶押過戶”服務。

          二是因地制宜,確定“帶押過戶”模式。

          地方在實踐探索中,主要形成了三種“帶押過戶”模式。模式一:新舊抵押權組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接,實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致,約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容,不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。

          模式二:新舊抵押權分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸,實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致,約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容,不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等,賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。

          模式三:抵押權變更模式。通過抵押權變更實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致,約定抵押權變更等內容,不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。

          各地要結合本地實際,確定適宜的辦理模式,并結合實踐不斷豐富發展。在上述模式中,尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業務,鼓勵各地積極引入預告登記,通過預告登記制度,防止“一房二賣”,防范抵押權懸空等風險,維護各方當事人合法權益,保障金融安全。

          三是深化協同,提升便利化服務水平。

          各級不動產登記機構、銀行保險監督管理機構及銀行業金融機構要加強業務協同,推進登記金融系統融合,優化工作流程,實時共享信息,精簡辦事材料,努力實現登記、貸款、放款、還款無縫銜接,切實便民利企。鼓勵建立跨銀行業金融機構貸款協同機制,進一步探索不動產登記機構和銀行保險監督管理機構“總對總”業務和系統對接方式。

          不動產登記機構要繼續向銀行業金融機構延伸登記服務端口,實現預告登記、轉移登記、抵押登記等業務合并辦理,支持轉移預告登記與抵押預告登記以及“雙預告”登記轉本登記一并申請、一并辦理。要通過系統直聯或“互聯網+不動產登記”等方式,全面應用電子不動產登記證明,支持“帶押過戶”網上辦、高效辦。鼓勵推進智能化輔助審核,實現系統自動提示辦事進度、自動反饋業務信息,積極探索預告登記轉本登記、抵押注銷登記輔助自動辦。

          銀行業金融機構要圍繞“帶押過戶”貸款業務新特點,建立健全對應的服務制度,加快貸款業務流程改造,制定操作規程或業務指南,完善風險管控機制,及時升級改造信貸審批放款、還款結算等系統,實現自動放款、還款、資金支付、尾款結算等,確保資金安全高效。要減輕買賣雙方負擔、尊重各方意愿,選擇便捷的資金流轉模式,明確資金劃轉依據、時間節點、具體方式等,實現全流程閉環管理,確保資金安全。鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結算。引入預告登記等制度的,要根據實時推送的預告登記等結果信息及時審批、發放貸款,確保資金按時到賬。

          四是加強組織,防范各類業務風險。

          各級自然資源主管部門、銀行保險監督管理機構要高度重視,提高政治站位,將做好不動產“帶押過戶”作為當前加快推動經濟運行穩步回升的重要舉措之一,加強組織領導,深化部門協同,壓實工作責任,積極主動落實。要建立暢通的溝通協調機制,加強業務指導和監管,梳理各環節風險點,制定應急預案,通過發布三方(四方)協議樣本、風險提示、業務預警等方式切實防范風險。要細化業務流程,加強業務培訓,做好宣傳引導,鼓勵企業群眾積極選擇“帶押過戶”服務。

          易居研究院研究總監嚴躍進指出,此次對于帶押過戶的提法,和過去各地的試點角度對比看,還是有很大的差異。過去各地帶押過戶的提法,更強調從不動產登記制度、創造營商環境等角度進行的。而此次政策明確,要高度重視,提高政治站位,將做好不動產“帶押過戶”作為當前加快推動經濟運行穩步回升的重要舉措之一。“這就說明,對于帶押過戶的政策,確實要從當前改革和經濟穩發展的大框架下進行,其對于房地產領域和宏觀經濟發展等都具有非常積極的刺激作用。”

          嚴躍進進一步表示,從各地實際推進情況看,帶押過戶使得二手房的交易成本明顯降低,后續對于盤后二手房市場、以二手房帶動一手房交易等都具有積極的作用。近期各地二手房的交易復蘇,也有一部分原因和此類政策的推進有關系。(文章來源中國經濟網)

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