全國商品房銷售面積18.3億平方米、銷售金額18.7萬億元，在過去的2021年，我國房地產行業以這組數據，為波詭云譎的一年畫上了句點。

　　這一年，房地產行業的整體規模，再創歷史新高。全國新建商品房銷售數據，從2017年的13.3萬億漲到18.7萬億。以至于業內專家稱，過去5年，其實是房地產的白金年代。

　　亮眼的成績單，似乎與地產人的實際體感不盡相同。2021年，陷入債務風波的房企越來越多，違約名單不再局限于小公司;調控加碼、樓市降溫，成為行業的主基調。

　　但是，如果我們理性復盤，會發現“分化”比“降溫”更貼合當下房地產的現實。

　　在銷售端，2021年百強房企全年銷售額同比下降3%，而龍湖集團、華潤置地等企業，仍能在逆勢實現穩健增長;在融資端，一些房企囿于緊張的財務盤面，難以“借新還舊”，而國企央企和優質民營房企，持續獲得金融機構青睞。

　　這種從企業到市場的全面分化，正是房地產步入新周期的縮影。經過20余年突飛猛進的發展后，“躺著就能賺錢”的年代已成為歷史;在“房住不炒”政策基調下，現金流充裕、融資優勢突出、具備多元競爭力的房企，有望打開廣闊的生長空間。

　　房企銷售成績“冰火兩重天”

　　2021年，房地產調控的力度之大、頻率之高，歷史罕見。據中原地產研究中心統計，去年全國各地房地產調控次數超過580次。

　　在這種行業環境下，樓市也走出大逆轉行情。國家統計局數據顯示，上半年全國房地產銷售仍創歷史新高，7月份之后開始出現負增長，金九缺席，銀十不再，樓市交易加速下滑。步入12月，房企紛紛開啟年末沖刺，但最終成績單卻有喜有憂。

　　克而瑞數據顯示，以全口徑統計，2021年12月，TOP100房企實現銷售金額11223.1億元，較11月環比增長32.4%，但同比仍下降34.7%。

　　TOP30房企中，單月銷售實現同比增長的僅有7家，分別為建發、碧桂園、龍湖、招商、正榮、華潤、中海，同比增幅分別為72%、61%、43%、37%、21%、16%、4%;與此同時，有16家房企同比降幅在30%以上。

　　從更具“含金量”的權益口徑看，12月單月，TOP10房企中僅碧桂園、華潤、招商、龍湖實現正增長，同比上漲幅度分別為115.3%、40.1%、9.6%、41.8%;1～12月，龍湖是TOP10陣營中，唯一權益銷售金額正增長的民營房企。

　　全年來看，頭部房企業績分化同樣顯著。2021年，萬科、恒大、綠地、世茂、綠城等房企全口徑銷售額同比負增長，融創、保利、中海、招商、華潤、龍湖、金地等房企則實現正增長，其中龍湖以7.2%的增長率，在15強中排名第三。

　　在此之下，2021年房企銷售目標完成率也明顯低于去年，達成率均值為90.1%。其中，中海、龍湖等完成率超過90%的房企，已屬于行業較好水平。龍湖全年實現2900億銷售金額，同比去年高出7.2%，回款率維持在超90%的行業高位。

　　這份冷熱不均的成績單，映照出行業發展環境的巨大變化。曾經的“黃金年代”，大批民營房企靠加杠桿異軍突起、以負債支撐起膨脹的規模神話。但如今，高杠桿模式難以為繼，穩健的國企央企、以龍湖為代表的優質民營房企，正成為地產新周期的主角。

　　作為地產界為數不多的投資級房企之一，龍湖在充滿不確定性的行業環境中，繼續保持有質量的增長、有回款的簽約。得益于此，龍湖得到資本市場的持續認可，目前總市值超2300億港元，成為業內難得股價穩定、市凈率保持合理水平的房企。

　　融資活水向優質房企傾斜

　　銷售業績“冰火兩重天”，只是房地產加速分化的一個切面。在同樣重要的融資端，不同房企也面臨全然不同的境遇。

　　2021年三季度以來，受部分企業違約事件影響，房企融資總量下滑到3079億元，同比下降32%;到四季度，房企融資降到低谷，融資總量僅1767億元，同比減少55%。一些資金緊張的房企，直接被金融機構擋在門外，難以“借新還舊”。

　　值得注意的是，融資環境的過度收緊，并不利于實現房地產行業“良性循環”。因此，官方數次發聲，支持房企合理資金需求。數家央企及財務穩健的頭部民企，啟動中票發行，融資用途也有所擴展。

　　從實際表現看，據中指研究院數據，11月以來房企融資總額707.8億元，同比下降71.3%，但環比上升33.1%，融資成本同環比均有所下降。

　　但是，并非所有企業都能踏入此輪窗口期，金融機構更青睞優質的穩健房企。12月以來，以碧桂園、龍湖為代表的房企表現突出，融資動作涉及中期票據、供應鏈ABS等。12月10日，龍湖公告稱，發行10億元15年期中期票據，年息僅3.7%。

　　資本對優質房企的偏好，也是地產行業穩健發展的需求所在。當前，房地產市場長效調控機制逐步完善，這對房企的有質量發展提出了更高要求。高杠桿激進企業不再符合時代需求，財務狀況健康、綜合能力突出，正成為房地產企業的生命線。

　　作為唯一獲得境內外全投資級評級的民營房企，龍湖堅持財務自律、現金流充沛。2021年上半年，龍湖凈負債率進一步下降至46.0%，現金短債比達到5.48倍，剔除預收款后的資產負債率為68.3%，連續5年保持“三道紅線”綠檔水平。

　　與此同時，預售資金監管持續收緊，對房企流動性提出了更高要求。億翰智庫表示，如果在判斷企業償債能力時，引入監管因素，碧桂園、萬科、龍湖等依然具備較強的流動性，其中龍湖在預售監管比例占40%的背景下，對短債的覆蓋比例仍達3.27倍。

　　多家券商表示，在政策調控持續以及行業下行階段，以龍湖為代表的優質民企，有望憑借其融資優勢、運營能力、產品質量，在地產下半場脫穎而出，走出獨立行情。

　　新型城鎮化考驗綜合能力

　　經過20多年發展，房地產“規模神話”已然終結，房企需要重新回到利潤導向，向“低杠桿、低負債”轉變，從向金融要紅利轉為向管理、運營要利潤。

　　管理紅利時代，房企在深耕地產主業的同時，同樣需要具備多元賽道競爭能力。銀河證券認為，從頭部企業的戰略定位看，從單一的地產開發企業向平臺型企業過渡，是行業普遍趨勢。布局多元業務的房企，可通過業務互相賦能，實現高質量發展。

　　目前，龍湖集團業務涵蓋地產開發、商業投資、租賃住房、空間服務、房屋租售、房屋裝修六大主航道業務，并積極試水養老、產城等創新領域。多元的業務布局及競爭能力，不僅為龍湖提供了盈利增長點，同樣為我國城市綜合體建設提供了極大助力。

　　當前，我國常住人口城鎮化率已達到60.6%，城鎮化建設步入新時期。曾經“攤大餅”式、粗放的城市擴張發展之路遭到摒棄，“內涵集約式”、“高質量發展新路”成為新時期關鍵詞，城市建設呼喚“以人為中心”，TOD模式更是成為當下熱點。

　　所謂TOD模式，即以公共交通站點為中心，在400～800m(5～10分鐘步行路程)為半徑范圍內，進行辦公、商業、文化、教育、居住等混合空間的城市開發模式。這種模式下，土地得到集約利用，容積率提高，生活舒適度也因為吃住行一體化得到提升。

　　不過，軌道城市階段的TOD模式，對房企提出了更高要求，需要其具有復雜項目的建設經驗、多業態的運營能力，可協調整多方資源，更需擁有強大的資金實力。

　　作為國內TOD的先行者，龍湖已持有TOD項目70余個。業內認為，龍湖的優勢在于，內部多航道業務協同、外部產業聚合，可契合TOD綜合體開發運營的多元需求;同時，穩健的財務盤面，對資金沉淀量較大的TOD綜合體項目形成強力支撐。

　　目前，龍湖是在TOD模式下，為數不多把商業、住宅、酒店、醫療、公共服務等產品線全部打通，而且運營良好的企業。在實現自身穩健經營的同時，龍湖也在充分發揮其多元能力，為城市發展帶來巨大動能，助力我國新型城鎮化建設。